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L'hypothèque

L'hypothèque est une garantie qui porte sur un bien immobilier

L'hypothèque

Lorsqu’une banque accorde des crédits, elle le fait en grande partie avec des fonds qui ne lui appartiennent pas et qui proviennent des dépôts de la clientèle et des emprunts sur le marché ou auprès d’autres banques. Elle doit de ce fait être prudent dans la gestion des fonds qui lui sont confiés et souvent conforter sa position de créancier en prenant des garanties que les juristes .
Dans le cas de la mise en place d'un crédit immobilier, une des garanties qui peut être prise est l'hypothèque.

Caractéristiques essentielles

L'hypothèque est l'acte par lequel un débiteur accorde à un créancier un droit sur un immeuble sans dessaisissement (le débiteur peut occuper l’immeuble ou le louer) et avec publicité (l’hypothèque est inscrite à la conservation des hypothèques).
L'hypothèque peut être conventionnelle, judiciaire ou légale.

Hypothèque conventionnelle

Elle est prise à l'occasion de la signature d'un contrat (ex. contrat de prêt pour acquérir un immeuble).
L’hypothèque conventionnelle doit obligatoirement être constatée par un acte notarié.
Le coût de l’hypothèque est d’environ 2 % du montant du prêt.

Hypothèque judiciaire

Elle résulte d'un jugement (ex. une banque qui n'est pas remboursée peut conforter sa créance au vue de la situation préoccupante du débiteur).

Hypothèque légale

Certaines créances peuvent donner lieu à hypothèque légale (accordée par la loi) ; ce sont notamment :

  • les créances de l'État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que certaines autres créances de l'État,
  • les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble,
  • la créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance,
  • les créances qui résultent d'un jugement.

Modalités de fonctionnement

Droits du créancier

L'hypothèque confère au créancier le droit de préférence et le droit de suite.

Droit de préférence

En cas de non-paiement et de poursuites, l'établissement prêteur peut procéder à la réalisation du bien par vente forcée de l'immeuble saisi, aux enchères publiques.

Droit de suite

L'emprunteur ne peut pas vendre l'immeuble sans rembourser au préalable son crédit car la garantie est attachée à l'immeuble, sauf si l'acheteur est d'accord pour accepter un bien hypothéqué.

Rangs

Il n'est pas rare que plusieurs créanciers bénéficient d'une hypothèque sur un même immeuble.
Le rang constitue un critère fondamental, car il détermine l'ordre des priorités lors de la vente de l'immeuble. Le rang dépend tout simplement des dates respectives d'inscription des hypothèques. Par convention, il est possible de modifier les priorités en consentant ou en se faisant consentir une cession d'antériorité qui permettra à un créancier du premier rang de céder son rang à un autre de second rang.
En cas de liquidation d'une entreprise, le créancier hypothécaire peut être précédé par les créanciers munis d'un privilège général (Trésor, frais de justice, superprivilège des salariés) et perdre tout ou partie de sa créance.

Le privilège du prêteur de deniers

Lorsque l'emprunteur achète un immeuble existant, l'établissement de crédit peut prendre comme garantie un privilège du prêteur de deniers qui est une garantie ayant à peu près les mêmes conséquences que l'hypothèque ; toutefois, son inscription est moins coûteuse que l’hypothèque.
Le privilège de prêteur de deniers doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.

La mainlevée de l’hypothèque

Un an après la dernière échéance du crédit, l’inscription de l’hypothèque s’éteint d’elle-même, mais elle peut être prorogée si le prêt n’est pas remboursé.
Si le prêt n'a pas d'échéance (ex. découvert garanti par une hypothèque), la durée de validité de l'hypothèque est de 50 ans.
En cas de revente avant le complet remboursement du crédit, l’acquéreur du bien demandera la mainlevée de l’hypothèque, car la banque peut faire vendre le bien même si le propriétaire a changé. La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne donc des frais qui restent à la charge du vendeur (coût : environ 0,7 % du montant emprunté initialement).

L'hypothèque est une garantie souvent remplacée par le "cautionnement mutuel".



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VRAI   FAUX   

Définition du lexique

Emprunt

Opération consistant pour une personne physique ou morale à solliciter d'un établissement de crédit la mise à disposition d'une somme d'argent pour une durée et à un taux déterminés. Cette opération est matérialisée par un contrat conclu entre l'emprunteur et le prêteur.

lexique
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