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La vente en l'état futur d'achèvement

La VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), ou

1 - Définition

La vente en l'état futur d'achèvement (on parle parfois d'achat sur plans) est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoir de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux."
(Article 1601-3 du Code Civil).
La VEFA est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les Articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village », ou des copropriétés horizontales).

2 – Comment se déroule l'opération si vous achetez en VEFA (achat sur plans)

Première étape : signature d'un contrat de réservation ou contrat préliminaire

Il s'agit du contrat par lequel vous réservez l'achat d'un logement à un constructeur/promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie.

Les mentions obligatoires du contrat de réservation

Ce contrat doit clairement mentionner les clauses suspensives de la vente.

  • la surface habitable approximative : elle sera recalculée d'une façon précise une fois la construction réalisée ;
  • le nombre de pièces principales ;
  • l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
  • la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement ;
  • la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue ;
  • le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
  • a date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;
  • s'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;
  • les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R 261-28 à R 261-30 du Code de la construction et de l'habitation).
  • Les droits de l'acheteur (du réservant)
  • Le droit de modifier le contrat
  • La possibilité de se rétracter durant un délai de 7 jours (à dater de la réception du contrat de réservation qui lui aura été envoyé en recommandé avec AR).

Le dépôt de garantie

Montant

  • si le délai de la vente est inférieur à un an : le montant doit être inférieur ou égal à 5 % du prix définitif prévu.
  • si le délai de la vente est compris entre 1 et 2 ans : il doit être inférieur à 2 % du prix définitif prévu.
  • au-delà : aucun dépôt n'est exigé.

Restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit vous restitué en cas de :

  • vente non réalisée à l’initiative du vendeur (mais, si c'est le réservataire qui refuse de signer l'acte définitif, sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie),
  • prix de vente excédant de 5 % le prix prévisionnel,
  • non obtention du prêt nécessaire à l'achat, ou montant inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,
  • non réalisation des équipements prévus,
  • réduction de 10 % de la valeur du logement.
  • Sauf contestation du vendeur, le dépôt de garantie doit vous être restitué au plus tard dans les 3 mois de votre demande faite au vendeur par lettre recommandée ; il est intégral, sans retenue ni pénalité.

Deuxième étape : signature du contrat de vente définitif

Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.
Le texte du projet d'acte de vente doit vous être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature chez le notaire.
A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans votre accord.

Mentions obligatoires du contrat

Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :

  • la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;
  • le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
  • le délai de livraison ;
  • la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

3 - Défaut de conformité et vice de construction

Défaut de conformité

Il y a défaut de conformité lorsque les équipements livrés ne sont pas conformes à ceux mentionnés dans le contrat (ex. lorsqu'une douche a été installée à la place d'une baignoire, par exemple).
Dans ce cas, la loi vous donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème.

Vice de construction

Il y a vice de construction, lorsque les équipements livrés présentent des défauts de réalisation (ex. lorsque la baignoire a été mal posée).
Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents. Vous disposez d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison (à signaler au vendeur par lettre recommandée avec AR). Cette garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, dysfonctionnements).
A ce stade il est souhaitable de faire appel à un professionnel afin de recenser avec lui les éventuels problèmes constatés. De plus, si vous n'obtenez pas satisfaction, vous disposez d'un délai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.


4 - Paiement

Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :

  • 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées,
  • 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses),
  • 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5 % étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si vous réglez en retard les appels de fonds du vendeur des pénalités sont généralement prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.
Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.
Toutefois, cette clause résolutoire ne peut jouer qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux ; si vous rencontrez des difficultés pour répondre à un appel de fonds, vous pouvez pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.

5 - Pénalités en cas de retard de livraison

Le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le promoteur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.
Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours.
Cas particuliers n'engageant pas la responsabilité du promoteur :

  • si le retard est du à des intempéries,
  • si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail,
  • si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés.

6 - En cas d'inachèvement de l'immeuble

Des garanties d'achèvement ou de remboursement sont données à l'acquéreur : elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble et une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un organisme financier) par l'acquéreur en cas d'inachèvement.
Les garanties d'achèvement et de remboursement permettent en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur ne suffit pas, et en l'absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée.

7 – Les assurances Qualité ?

Certains promoteurs proposent aux acheteurs de confier à des organismes spécialisés l'étude de leur projet.
Ces études conduisent alors à l'élaboration de labels garantissant la qualité de certaines caractéristiques techniques :

  • isolation thermique et phonique,
  • équipements électriques et de l'installation,
  • niveau prévisionnel des charges liées au chauffage et à la production d'eau chaude,
  • durabilité des enduits de façades
    Il existe d'autres types de labels, tel que Gaz de France, qui attestent du niveau de confort et de sécurité des installations concernées.

8 - Le prêt VEFA

Il s'agit d'un prêt qui se compose de deux périodes :



Fiches Pratiques du Jour
Le crédit documentaire
Mini Quizz
La marge brute est égale à production de l'exercice – consommations de l'exercice.

VRAI   FAUX   

Définition du lexique

Établissement de crédit

Personne morale qui effectue à titre de profession habituelle des opérations de banque (au sens de l'article L. 311-1 du Code Monétaire et Financier) ; ces établissements peuvent effectuer certaines opérations connexes à leur activité (au sens de l'article L. 311-2 du Code Monétaire et Financier). Les établissements de Crédit peuvent exister sous les formes suivantes : banque, banque mutualiste ou coopérative, caisse de crédit municipal ou établissement de crédit spécialisé.

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