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Les diagnostics immobiliers obligatoires

En cas de vente d’un logement, un certain nombre de diagnostics sont obligatoires

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Le dossier de diagnostic technique (DDT) contient huit diagnostics :

  •  le constat de risque d'exposition au plomb ;
  •  l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
  •  l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
  •  l'état de l'installation intérieure de gaz naturel ;
  •  le diagnostic électrique ;
  •  l'état des risques naturels et technologiques ;
  •  le diagnostic de performance énergétique,
  •  l'état des installations d’assainissement non collectif.

A ces sept diagnostics vient s’ajouter, pour les logements anciens en copropriété, le diagnostic Carrez.

L’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation pour le vendeur d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente un "diagnostic technique unique".
L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 précise que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

1 – Le diagnostic plomb

A quoi sert le diagnostic plomb ?

Des peintures à base de céruse (1) ont été massivement utilisées dans le passé. Très toxiques elles doivent être, pour le moins, localisées. La plupart ont été recouvertes, mais sont encore présentes à quelques millimètres de profondeur.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements de l'immeuble concerné, afin d'identifier ceux contenant du plomb, qu'ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d'identifier les situations d'insalubrité.

(1) La céruse, encore appelée carbonate de plomb, blanc de Saturne, blanc de plomb ou blanc d'argent, est un pigment blanc à base de plomb.

L’obligation du diagnostic

Depuis le 26 Avril 2006, cet état des risques appelé "constat de risque d’exposition au plomb" (CREP) doit être annexé à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire français. De plus, une notice d'information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb doit être annexée au CREP.
Le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volet par exemple).
Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).
Par ailleurs, les parties communes d'un immeuble que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent également faire l'objet d'un CREP.
En l'absence de CREP, la vente peut avoir lieu, mais le vendeur demeure pénalement responsable si l'acquéreur ou le locataire découvre la présence de plomb dans les revêtements, le vendeur devra alors indemniser l’acquéreur.
De plus, si des personnes occupantes ou professionnelles du bâtiment, sont soumises à une pollution par le plomb du fait de l'absence d'information sur le risque, la responsabilité pénale du vendeur peut être engagée pour mise en danger de la vie d'autrui.
Ce diagnostic plomb doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la signature de la promesse de vente.

2 – Le diagnostic amiante

A quoi sert le diagnostic amiante ?

L'amiante est une roche métamorphique naturellement fibreuse qui s'est avérée cancérigène, après une période de latence pouvant parfois atteindre 30 à 40 ans.

Le diagnostic amiante fait état de la présence ou de l’absence d’amiante pour les immeubles bâtis concernés.

Obligation du diagnostic

Tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont soumis à des recherches relatives à la présence d'amiante dans les matériaux et produits. Pour les immeubles en copropriété, ce diagnostic concerne les parties communes et les parties privatives.

Ce diagnostic fait l’objet d’obligation systématique et ponctuelle de diagnostic et de repérage de l'amiante.

Obligation systématique : le diagnostic amiante de "Flocages, calorifugeages et faux-plafonds" (art. R. 1334-14 à R. 1334-22 du Code de la Santé Publique) doit être effectué pour tous les immeubles bâtis, à l'exception des maisons individuelles.
Le diagnostic amiante de " Repérage étendu en vue de constituer le dossier technique amiante " (articles R. 1334-25, R. 1334-26 et R. 1334-28 du Code de la Santé Publique) doit être effectué pour tous les immeubles bâtis, à l'exception des logements appartements et des maisons individuelles, listés dans l'annexe 13-9 du Code de la Santé Publique. Il concerne une quinzaine de matériaux accessibles sans travaux destructifs.

Obligation ponctuelle : le diagnostic amiante de "Constat avant vente", (article R. 1334-24 du Code de la Santé Publique) concerne tous les immeubles bâtis, y compris les appartements et maisons individuelles, listés dans l'annexe 13-9 du Code de la Santé Publique. Il concerne une quinzaine de matériaux accessibles sans travaux destructifs. Ce diagnostic amiante doit être réalisé préalablement à la promesse de vente.

En cas l'absence du diagnostic amiante, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque. La vente reste valable, mais l'acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte d'amiante postérieure au transfert de propriété.

Le diagnostic amiante vente immobilière, remis par le propriétaire à l’acquéreur, doit être réalisé selon une nouvelle méthodologie à compter du 1er avril 2013 (décret du 3 juin 2011).

Ce décret a notamment élargi la liste des matériaux et produits de construction que le diagnostiqueur doit analyser. Les diagnostics réalisés avant la date du 1er janvier 2013 devront être actualisés pour être conformes aux nouvelles dispositions. Ceux réalisés après le 1er janvier 2013 devront être complétés s’ils concluaient à la présence d’amiante.

3 – Le diagnostic termites

A quoi sert le diagnostic termites ?

Le diagnostic termites ou état parasitaire permet d'identifier l’ensemble des insectes et champignons qui peuvent dégrader une construction.

Obligation du diagnostic

Lors de la vente d'un bien immobilier, un état parasitaire (communément appelé diagnostic termite) du bâtiment de moins de six mois doit être joint à l'acte définitif.

Ce diagnostic n'est pas obligatoire dans toutes les communes de France, bien que le nombre de zones infestées ne cessent d'augmenter, mais dans le cas où ce bien est situé sur une commune ayant fait l'objet d'une déclaration préfectorale, ce diagnostic termite, ou état parasitaire, revêt alors un caractère obligatoire.

Le contenu de l'état parasitaire indique l'immeuble concerné, les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être et les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de 6 mois à partir de la promesse de vente ou de la date de l'acte authentique.

A défaut de diagnostic, la vente ne sera pas nulle, mais le vendeur qui ne satisfait pas à cette obligation pourra être tenu responsable au titre des vices cachés auprès de l'acheteur et passible d'une amende.

4 - Le diagnostic gaz

A quoi sert le diagnostic gaz ?

Le diagnostic gaz permet de vérifier la conformité de toute installation intérieure au gaz (naturel, citerne ou bouteilles), de 15 ans ou plus, d'un bien immobilier (maison, appartement).

Obligation du diagnostic

Le diagnostic gaz est obligatoire depuis le 1er novembre 2007 (Art. 17 de la loi n° 2003-8 du 03/01/2003) pour le vendeur d’un logement équipé d’une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus.

La validité du diagnostic ne doit pas dater de plus d'un an avant l'acte de vente.

Ce diagnostic porte sur les points de contrôle suivants :

  • étanchéité des tuyauteries fixes et des raccordements,
  • ventilation,
  • contrôle des appareils fixes d’alimentation en gaz et de production d’eau chaude.

Dans le cas d’absence de diagnostic gaz lors de la vente, le vendeur encourt des sanctions civiles se traduisant généralement par la prise en charge des travaux de mise en conformité.

5 - Le diagnostic électrique

A quoi sert le diagnostic électrique ?

Le diagnostic électrique vérifie la conformité de toute installation électrique datant de plus de 15 ans. Il a pour but d’établir si une installation comporte des défauts de nature à représenter un danger potentiel d’électrisation, d’électrocution ou d’incendie.

Obligation du diagnostic

Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans et être joint au dossier de diagnostic technique (annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique).

Le diagnostic électrique, défini par la norme XP C 16-600, vérifie notamment la présence :

  • d’un appareil général de commande et de protection, ainsi que de son accessibilité,
  • d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique,
  • d’un dispositif de protection contre les surintensités,
  • d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

En cas d'absence de diagnostic immobilier électrique lors de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation, le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie de vices cachés lors de la signature de l'acte authentique de vente.

6 – L’état des risques naturels et technologiques

A quoi sert l’état des risques naturels et technologiques ?

L’état des risques naturels et technologiques répond à un objectif d’information de l’acquéreur ou du locataire vis à vis des risques naturels prévisibles, technologiques ou de sismicité qui concernent la parcelle de l’immeuble objet du dossier de diagnostic technique.

Obligation de l’état

Les logements concernés sont ceux situés dans des communes :

  • faisant l'objet d'un plan de prévention des risques technologiques,
  • faisant l'objet d'un plan de prévention des risques naturels,
  • faisant l'objet d'une zone de sismicité.
    Pour savoir si une commune est concernée, il convient de se renseigner à la mairie du lieu où se situe le bien immobilier ou à la préfecture du département (ou sur son site internet).

Pour chaque commune concernée, le préfet prend un arrêté préfectoral qui fixe :

  • la liste des risques naturels et technologiques auxquels la commune est exposée,
  • la liste des documents (documents graphiques, plan de prévention des risques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes) auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

Le vendeur doit remplir un formulaire à partir des informations mises gratuitement à disposition par le préfet. Ce document est disponible dans les préfectures (ou sur leur site internet) et les mairies.
Le formulaire doit être accompagné des extraits de documents fournis par le préfet permettant de localiser l'immeuble au regard des risques encourus.

En outre, le vendeur est également tenu d'informer le candidat acquéreur de tout sinistre survenu antérieurement dans l'immeuble ou la maison et ayant donné lieu au versement d'une indemnité dans le cadre d'une catastrophe naturelle ou technologique.

L'état des risques naturels et technologiques a une durée de validité de 6 mois.

L'état des risques naturels et technologiques doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Si ce document manque et que l'acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risque, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés et saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.

7. Le diagnostic de performance énergétique

A quoi sert le diagnostic de performance énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique permet d’identifier les consommations prévisionnelles d’énergie des logements et des bâtiments mis en vente ou loués.
La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation de la double étiquette suivante :

  • une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures neuves),
  • une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.

Obligation du diagnostic

Cette estimation des consommations d’énergie est établie sur la base d’un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprend également des recommandations techniques qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, ou au locataire de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser l’énergie.
La réalisation de ces diagnostics de performance énergétique est obligatoire à l’occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment (sauf exceptions) en France métropolitaine depuis le 1er novembre 2006.
A compter de ces dates, les résultats de ces diagnostics doivent aussi être tenus à disposition, par le vendeur, de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
La fourniture de cette étiquette énergie est étendue aux livraisons de bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007.

Depuis le 1er janvier 2011, toutes les petites annonces immobilières de vente ou de location concernant les anciens logements , diffusées dans les journaux, les sites Internet ou encore dans les vitrines des agences doivent afficher la performance énergétique du logement proposé.

Les propriétaires peuvent aussi, en dehors d’une vente ou d’une location, faire réaliser un tel diagnostic de performance énergétique pour avoir une expertise d’ensemble de leur bien et bénéficier de recommandations de travaux d’économie d’énergie.

Il n’existe pas de sanctions en cas d’erreur ou d’absence de ce diagnostic de performance énergétique, contrairement aux autres diagnostics.

8 - L’État des installations d’assainissement non collectif

En quoi consiste l’état des installations d’assainissement non collectif ?

Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif, assuré par le service public d’assainissement non collectif compétent pour la commune de localisation du bien (demander l’information à la mairie), doit être joint au dossier de diagnostic technique.

Quelles sont les obligations en cas de vente ?

Le vendeur a l’obligation de fournir dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, l’acte authentique de vente, l’état des installations d’assainissement non collectif. Cette obligation est en vigueur depuis le 1er janvier 2011.
La durée de validité du document est de trois ans.

Par qui doit être réalisé l’état des installations d’assainissement non collectif ?

Si un contrôle a déjà eu lieu, le document établi à l’issue du contrôle et délivré par le service public d’assainissement non collectif (SPANC ; demander l’information en mairie) est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.
Si ce contrôle n’a pas eu lieu ou que le document n’est plus valide, le vendeur doit s’adresser au SPANC pour le contrôle de son installation.
Le SPANC doit exécuter ou faire exécuter le contrôle de l’installation et fournir au vendeur le certificat de contrôle qui devra être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

9 – Le diagnostic Carrez

A quoi sert le diagnostic Carrez ?

Il permet à l’acquéreur de connaître la surface réelle du logement qu’il achète.

L’obligation de diagnostic

Dans l’avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété.

Ne sont pas concernés par cette obligation :

  • les maisons individuelles,
  • les VEFA,
  • les lots en copropriété de moins de 8m²,
  • les caves,
  • les garages,
  • les places de parking.

La superficie de la partie privative à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres.

Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

L’absence de mention de la superficie du lot dans l’avant contrat peut entraîner la nullité de l’acte.

Si le vendeur, ayant omis de préciser la superficie dans l’avant contrat, l’indique dans l’acte de vente définitif, la vente ne sera pas susceptible d’être annulée.

Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle inscrite dans l’acte, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.

Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5 % au plus à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix.

Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.

L’acquéreur doit intenter l’action en diminution du prix auprès du TGI dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.



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Définition du lexique

Offre préalable de crédit immobilier

Offre de crédit émise par un établissement de crédit finançant toutes formes d'acquisition immobilière quels que soient le montant et l'objet (habitat et/ou mixte), finançant la construction ou des travaux si leur montant excède 75 000 €. Cette offre qui doit être obligatoirement adressée à celui-ci par la poste doit comporter l’indication de tous les éléments concernant la mise en place d'un crédit (montant, durée, modalités de remboursement, TEG, etc.). La validité de cette offre ne peut être inférieure à 30 jours. Elle ne peut être acceptée par l'emprunteur avant le 11ème jour qui suite sa réception. A défaut de présentation de cette offre préalable avant la mise en place d'une opération de crédit, l'emprunteur n'est tenu qu'au seul remboursement du capital sans que l'établissement prêteur puisse prétendre à l'application d'un quelconque intérêt. Cette offre doit être aussi adressée aux cautions éventuelles.

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