La Loi Duflot permet à un investisseur dans l’immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôts.
1 – Objectif
La Loi Duflot a pour finalité de soutenir la construction de nouveaux logements. Le gouvernement a pour objectif de construire 500 000 nouveaux logements par an, dont 150 000 logements sociaux, tous aux normes BBC de construction.
2 – Principes de base
Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot.
La réduction d’impôt sur le revenu est de 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale.
Le dispositif permet de générer jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
Le dispositif Duflot Outre Mer permet, quant à lui, une réduction de 29 % du prix du logement.
3 – Conditions à remplir
Le propriétaire du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans,
Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant ou toute personne du même foyer fiscal,
L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure,
Le bien doit être situé dans une zone d’investissement éligible, zone A bis, zone A, zone B1, zone B2.
Un même contribuable peut effectuer un ou deux investissements Duflot par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 €.
L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
Le prix au m2 du logement ne doit pas dépasser 5 500 € et le loyer du logement est plafonné (de 8,59 € à 16,52 € le m2, selon la zone ; ces plafonds sont corrigés en fonction de la surface du logement) ; il en est de même des ressources du locataire (pour une personne seule, il est de 26 776 € à 36 502 €, selon la zone).
4- Cumul avec d’autres dispositifs
La défiscalisation Duflot n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Scellier, Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques.
5 – Calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt en loi Duflot s’applique sur le montant de l’investissement.
La réduction d’impôt sur le revenu est de 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale, soit pour un investissement de 300 000 € : (300 000 x 18 %) / 9 = 6 000 €
6 – Plafonnement des niches fiscales
Depuis 1er janvier 2013, le plafond des niches fiscales est de 10 000 €.
La loi Duflot entre dans ce plafonnement. Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 €.
7 – Modes d’acquisition en loi Duflot
. Acquisition en direct
Achat ou construction d’un bien en propriété classique.
. Acquisition en SCI
La SCI ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés ; le contribuable bénéficie alors de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
. Acquisition en indivision
Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.
. Acquisition en SCPI
La réduction d’impôt est applicable à l’associé d’une société civile de placement immobilier régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l’article 8, soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
8 – Les précautions a prendre avant de faire un investissement Duflot
S’agissant d’un investissement immobilier, il faut prendre quelques précautions avant de se lancer dans ce type d’opération.
Première précaution : bien choisir l’emplacement du bien et notamment la situation du marché locatif du lieu de l’investissement ; en effet, pour bénéficier de la réduction d’impôt de loi Duflot, il faut impérativement que le logement soit loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement, mais aussi pendant la période de mise en location obligatoire de 9 ans.
Deuxième précaution : bien étudier le montage financier de l’opération et se méfier des simulations alléchantes présentées par des commerciaux peu scrupuleux. Si le bien n’est pas loué pendant les 9 ans prévus par la loi ou mal loué (loyers non payés) ou si le montage financier a été mal fait (recettes sur-estimées et charges sous-estimées), vous risquez de vous retrouver dans une situation financière très difficile (reprise des crédits d’impôts antérieurs, difficulté à rembourser le prêt bancaire éventuellement contracté avec le risque de saisie du bien, surendettement, …).
Troisième précaution : vérifier que le prix du logement acheté est conforme à celui du marché, car sinon sa revente se soldera vraisemblablement par une moins-value.
Ne faites jamais un investissement Duflot en vous basant sur le seul avantage fiscal ; en effet, celui-ci sera remis en cause si vous ne pouvez pas respecter les conditions requises.