||

Les dangers des crédits immobiliers à taux révisable

Emprunter à taux révisable peut sembler présenter des avantages, mais l'opération n'est pas dénuée de risques.

Les dangers des crédits immobiliers à taux révisable

Lorsqu’un futur propriétaire emprunte pour financer son acquisition, il peut, la plupart du temps, choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ; il doit donc choisir entre la sécurité qu'apporte le taux fixe et les éventuelles économies qu’il pourrait faire avec un taux révisable.

Les avantages et les inconvénients des prêts à taux révisable


Les avantages


Avantage n° 1 : le taux proposé au début du prêt est moins élevé qu’un prêt à taux fixe.

Prenons l’exemple d’un crédit de 200 000 € sur 20 ans avec un taux fixe de 5 % et un taux variable de 4,5 % ; pour le prêt à taux fixe, on a une mensualité de 1 319,91 € (hors assurance) et pour le prêt à taux révisable, une mensualité de 1 265,29 € et donc un différentiel de la mensualité de 54,62 €.
Si l’écart se maintenait pendant toute la durée du crédit, l’économie totale serait de 13 109 €. Ce calcul est évidemment purement théorique, puisque l'on compare d'un côté une mensualité fixée une fois pour toutes et une mensualité qui veut varier tout au long du prêt. Par exemple, si le taux du prêt révisable varie de + 1 %, cela donne une mensualité de 1 375,77 €, soit une hausse de 110,48 €.
Pour que le prêt à taux révisable soit plus intéressant que le prêt à taux fixe, il faudrait que le taux de celui-ci reste fixe (ce qui évidemment peu probable) ou qu’il soit en moyenne inférieur à celui du prêt à taux fixe.

Avantage n° 2 : la possibilité de profiter des baisses de taux

Une baisse des taux sera répercutée en cas de taux révisable et améliorera encore davantage l'attrait de ce taux.

Les inconvénients

Il n’y a qu’un inconvénient à emprunter à taux variable, mais il est de taille : c’est celui d’une hausse du taux de référence et donc d’une augmentation sensible de la mensualité accompagnée éventuellement d’un allongement de la durée du prêt.


Comment fonctionne un prêt à taux révisable ?

Un prêt à taux révisable est indexé sur un taux de référence ; ce taux peut varier à la baisse et à la hausse, et a pour conséquence la baisse ou la hausse du taux d'intérêt du prêt.
Le taux de référence des prêts à taux révisable est, le plus souvent, l'Euribor (Euro interbank offered rate, soit en français : taux interbancaire offert en euro (Tibeur).
L’Euribor n’est pas le même selon l’échéance de référence (1 semaine, 2 semaines, 3 semaines, 1 mois, 2 mois, 3 mois et ainsi de suite jusqu'à 12 mois). Pour les prêts à taux révisable, les taux de référence les plus utilisés sont l'Euribor 3 mois (dont le niveau est fixé tous les trois mois) et l'Euribor 1 an (dont le niveau est fixé tous les ans). Certaines banques utilisent d’autres taux de référence.
Une fois le taux de référence fixé, le taux qui sera appliqué à un prêt à taux révisable correspondra à l’addition du taux de référence et d’une marge fixe.
Prenons un exemple : pour un prêt révisable au taux de 2,5 %, indexé sur l'Euribor 3 mois, le taux est la résultante de l'addition de : 1 % (valeur de l’Euribor 3 mois au moment de la mise en place du prêt) et de la marge fixe du banquier : 1,50 %.
Les prêts à taux révisable offrent généralement une option de passage à taux fixe qui peut être gratuite ou payante. Le passage du taux révisable au taux fixe fait référence à un taux qui peut être différent de celui du prêt, par exemple celui des OAT (obligations assimilables du Trésor) ou le TME (taux moyen des emprunts d’État).

Les différents types de prêts à taux révisable

Les prêts à taux révisable capé

Le taux de ce type de prêts est révisable mais il ne peut varier que dans les limites prévues dans le contrat de prêt. Le taux du prêt ne peut varier à la hausse et/ou à la baisse que dans une limite maximum, par exemple plus ou moins 2 %.
Les hausses et baisses du taux de référence sont répercutées sur la mensualité du prêt dans les limites prévues.

Les prêts à taux révisable non capé et à échéances plafonnées

Dans ce type de prêt, le plafond porte sur le montant des échéances, mais le taux du prêt peut varier sans limite. L’augmentation du montant des échéances peut être accompagnée d’un allongement de la durée du prêt. Cet allongement de la durée peut être lui-même être limité.
Si le taux de référence baisse, les mensualités peuvent être réduites et la durée du prêt raccourcie.

Les prêts à taux révisable non capé et à échéances non plafonnées

En cas de hausse ou de baisse du taux de référence, les échéances ou la durée du prêt sont modifiées sans limitation. Ce type de prêt est donc très dangereux et ne doit en aucun cas être utilisé pour financer l’acquisition d’une résidence principale.

Les prêts révisable à double indexation

Il s'agit de la formule la plus complexe :

  • le taux du prêt est révisable en fonction d'un index déterminé,
  • de plus, la mensualité est indexée de manière systématique sur l'indice INSEE des prix et, sauf exceptions, elle augmente donc chaque année.

Emprunter à Taux fixe ou taux révisable ?

En empruntant à taux fixe, le montant des mensualités et la durée du prêt ne peuvent pas augmenter, mais il n’est pas possible de profiter d’une baisse des taux.
En empruntant à taux révisable, le montant des mensualités et la durée du prêt peuvent sensiblement augmenter, mais il est possible de profiter d’une baisse des taux.
Emprunter à taux fixe, c’est choisir la sécurité ; emprunter à taux révisable, c’est prendre des risques plus ou moins importants qui peuvent être limités si l’on opte pour un prêt à taux révisable capé.
Il faut se méfier des arguments avancés par les commerciaux des banques qui font miroiter une baisse des taux potentielle pour un emprunteur qui choisirait un prêt à taux révisable. Aujourd’hui les taux sont relativement bas, ce qui laisse penser qu’ils ont plus de chance d’évoluer (du moins à court ou moyen terme) à la hausse plus qu’à la baisse, mais il est impossible de faire une projection sur l’évolution des taux d’intérêts sur 20 ans.

La loi protège les emprunteurs

Afin de protéger les emprunteurs contre les risques liés aux prêts immobiliers à taux révisable, la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 dite Loi CHATEL a imposé des conditions nouvelles aux organismes de crédit proposant de tels prêts.

Ils doivent maintenant remettre à leurs clients une simulation de l’impact de la variation du taux d’intérêt sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit.

Il faut rappeler que les banques sont astreintes à des obligations d’information, de conseil et de mise en garde et c'est à la banque d'apporter la preuve que ces obligations ont été remplies.

Les tribunaux n’hésitent pas à sanctionner les manquements des banques à ces obligations, notamment, en présence de clients inexpérimentés.

Les emprunteurs concernés conservent donc un recours.



Fiches Pratiques du Jour
Le cautionnement mutuel
Mini Quizz
Certaines opérations peuvent diminuer le poids de l’impôt.

VRAI   FAUX   

Définition du lexique

Conformité

Respect de toutes les réglementations bancaires et financières : dispositions législatives et réglementaires, normes professionnelles et déontologiques, procédures internes. Dans une banque, les missions de la fonction conformité consistent à :

. Réaliser des missions de contrôle permanent du risque de non-conformité en toute indépendance (avec les métiers opérationnels, les autres mesures des risques, l'Inspection).
. Piloter la veille réglementaire et juridique en collaboration avec les métiers concernés afin d'en assurer la déclinaison opérationnelle.
. Coordonner les plans de contrôle nécessaires pour veiller aux risques de non-conformité.
. S‘assurer de la transposition dans des normes, outils et procédures internes des dispositions réglementaires liées à la conformité.
. Exercer une vigilance particulière sur la réglementation émanant de l’ACPR et de l'AMF.
. Établir une cartographie des risques de non-conformité afin d’identifier les points de contrôle et axes d’amélioration à apporter.
. Veiller et participer à la réalisation de contrôles sur l'application des lois et règlements et à la mise en place des procédures et normes internes.

 

lexique
BANQUE-INFO.COM sur Facebook